[부동산] 양도소득세 계산 방법

부동산 매도 시 발생할 수 있는 주요 세금 중 하나인 양도소득세 계산방법을 알아 보겠습니다.

 

 

1. 양도소득세란?

  부동산 소유권을 다른 사람에게 넘길 때(양도할 때) 발상하는 이익에 대해 부여하는 세금을 양도소득세라고 합니다.
즉, 부동산 최초 매수가격 대비 매도가격이 높아 이익이 발생했을 때 납부하는 세금입니다.

2. 양도소득세 계산방법

  양도차익 → 양도소득금액 → 양도소득과세표준 → 양도소득세 순으로 구하면 됩니다.
  (양도소득세 계산 예시는 제일 아래에 있는 4.항을 참고해 주세요.)

 

1) 양도차익 = 양도한 금액(매도 금액) – 취득 금액(최초 매수 금액) – 경비(3.1항 참고)
2) 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제(3.2항 참고)
3) 양도소득과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제(3.3항 참고)
4) 양도소득세 = 양도소득과세표준 X 세율(3.4항 참고) – 누진공제

3. 항목별 상세내용

1) 경비
  양도차익 계산 시, 해당 부동산에 사용한 경비는 공제를 해줍니다. 그렇다고 매도인이 경비를 아무렇게 책정하면 안되겠죠? 그래서 나라에서는 아래와 같이 인정 경비와 불인정 경비를 구분해 놓았습니다. 인정 경비를 인정받기 위해서는 각 항목에 대한 증빙서류(세금계산서, 카드결제, 현금영수증 등)가 있어야 되니 해당 서류는 잊지 않고 모아두셔야 합니다.

 

(1) 인정 경비
  - 취득세
  - 수수료(등기비용, 중개수수료 등)
  - 새시 설치비
  - 발코니 개조비용(확장비 포함)
  - 보일러 교체 비용(수리는 불인정)
  - 상, 하수도 배관 공사비

 

(2) 불인정 경비
  - 도배, 장판비용
  - 보일러 수리 비용
  - 싱크대, 주방가구 구입비
  - 페인트 공사비
  - 경매 취득시 명도비
  - 대출 이자
  - 기타 각종 소모성 경비

2) 장기보유특별공제
  소득세법에 따라 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득금액을 산정할 때 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도입니다.

 

  기존 장기보유특별공제는 거주에 관계없이 보유기간만 보고 연간 8%로 24%(3년)에서 80%(10년)까지 공제율을 적용하였으나, ’21.1.1 이후 양도분부터는 연8% 공제율을 보유기간 연4% + 거주기간 연4%로 구분하여 공제율을 적용합니다.
즉, 거주기간 없이 아파트를 10년간 보유만 했다면 기존 80%대비, 반으로 줄어든 40% 공제율을 적용할 수 있습니다.

장기보유특별공제 (출처 : taxwatch)

3) 양도소득기본공제
  양도소득세 과세표준을 계산함에 있어서 양도 차익에서 양도소득자별로 연 1회에 한하여 250만을 공제하여 주는데 이를 양도소득기본공제라고 합니다. 즉, 1년간 딱 1번에 한해서 250만원 공제를 해주므로, 1년 안에 2개 이상의 주택을 처분할 계획이시라면 양도차익이 큰 매도 건에 양도소득기본공제를 적용하는 것이 좋겠죠?

 

4) 세율 및 누진공제
  양도소득과세표준에 대한 세율을 아래와 같이 적용합니다.
만약, 양도소득과세표준이 5,000만원이라면 기본세율 24%에 누진공제 522만원을 빼면 최종 양도소득세가 산출됩니다.
계산해보면, 5,000만원 X 0.24 – 522만원 = 678만원으로 5,000만원에 대한 양도소득세는 678만원이 되네요.

양도소득세율 및 누진공제

4. 양도소득세 계산(예시)

  최초 5억에 아파트를 매수하고 5년간 살다가 5년간 전세를 준 후(총 10년) 8.5억에 매도했다면, 양도소득세는 어떻게 될까요? (경비는 5천만원 들었다고 가정하겠습니다.)
아래와 같이 최종 계산해보니, 양도차익 3억에 대한 양도소득세는 26,225,000원이 나오네요.

 

1) 양도차익 :
  85,000만원(매도가) – 50,000만원(매수가) – 5,000만원(경비) = 30,000만원
2) 양도소득금액 :
  30,000만원(양도차익) – 30,000만원 X 0.4 (장기보유특별공제, 보유 10년, 40%) – 30,000만원 X 0.2(장기보유특별공제, 거주 5년, 20%) = 12,000만원
3) 양도소득과제표준 :
  12,000만원(양도소득금액) - 250만원(양도소득기본공제) = 11,750만원
4) 양도소득세 :
  11,750만원(양도소득과세표준) X 0.35(기본세율) – 1,490만원(누진공제) = 2,622.5만원 (26,225,000원)

5. 참고사이트

1) 양도소득세 계산기(국세청)

teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/rn/a/a/b/b/UTERNAAU62.xml

국세청 홈택스