[부동산] 종합부동산세(종부세) 계산 방법

고가주택을 소유할 경우, 부담하게 되는 세금 중 하나인 종합부동산세(종부세)에 대해 알아보겠습니다.

('21년 6월 개정될 세율 기준)

 

 

1. 종합부동산세란?

  부동산 보유에 대한 조세 부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격 안정을 도모하기 위하여 고액의 부동산 보유자에게 부과하는 세금이다. 고액의 부동산 보유자에 대하여 지방세보다 높은 세율로 과세하는 국세이다. 흔히 종부세로 줄여 부른다. 2000년대 초반 부동산 가격이 급등하자 부동산 투기 억제를 목적으로 2005년 도입하였다.

(출처 : 네이버 백과사전)

2. 종합부동산세 적용대상

  - 소유한 주택의 전체 공시지가 합이 6억을 초과할 경우

  - 1가구 1주택인 경우는 공시지가 9억을 초과할 경우

  - 6월 1일 등기부등본 상 상기 주택 소유권을 가진 자

3. 종합부동산세 계산방법

  주택 공제액 → 종부세 과세표준 → 종부세액 → 산출세액 → 납부세액 순으로 구하면 됩니다.

 (실제 종부세 계산은 아래 5항의 참고사이트에 접속하셔서 계산해 볼 수 있습니다.)

 

1) 주택 공제액 = 소유 주택의 고시지가 합산 금액 – 공제 금액(4.1항 참고)
2) 종부세 과세표준 = 주택 공제액 X 공정시장가액비율(4.2항 참고)
3) 종부세액 = 종부세 과세표준 X 종부세율(4.3항 참고)
4) 산출세액 = 종부세액 - 기 납부한 재산세(4.4항 참고)

5) 납부세액 = 산출세액 - 세액공제(4.5항 참고) - 세부담상한초과액(4.6항 참고)

4. 항목별 상세 내용

1) 공제 금액
  - 다주택자 : 6억

  - 1가구 1주택자 : 9억

 

2) 공정시장가액비율

  공시지가 현실화를 위해 주택 공제액에 곱해주는 비율로써 매년 상승하고 있으며, 올해 '21년의 공정시장가액비율은 95%이다.

 

 

즉, 올해 기준으로 종부세 과세표준은 주택 공제액에 0.95를 곱해주면 된다.

  ※ 참고 : 85%('19년) → 90%('20년) → 95%('21년) → 100%('22년 이후)

  

3) 종부세율
   아래 표는 '21년 6월 개정될 종합부동산세 세율을 보여 주며, 최고 세율이 3.2%에서 6.0%까지 오릅니다.

과표	일반세율 (a)	중과세율 (b)
3억원 이하	0.6 %	1.2 %
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.8 %	1.6 %
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.2 %	2.2 %
12억원 초가 ~ 50억원 이하	1.6 %	3.6 %
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.2 %	5.0 %
94억원 초과	3.0 %	6.0 %

(a) 일반세율 적용대상 : 1주택자 / 조정대상지역내 1주택 + 조정대상지역외 1주택 / 조정대상지역외 2주택

(b) 중과세율 적용대상 : 조정대상지역내 2주택 / 3주택 이상

 

4) 기 납부한 재산세

  이중과세 방지를 위하여, 종부세 대상 주택에 대해 기 납부한 재산세를 공제해 줍니다. 

 

5) 세액공제
  1세대 1주택자에 한하여 세액을 공제해 주며, 적용 대상은 고령자와 장기보유자입니다. (상세 내용은 아래 표 참고)

 

 

나이	공제율
60세 이상 ~ 65세 미만	20 %
65세 이상 ~ 70세 미만	30 %
70세 이상	40 %

 

보유기간	공제율
5년 이상 ~ 10년 미만	20 %
10년 ~ 15년	40 %
15년 ~	50 %

 

6) 세부담상한초과액
  당해연도의 종부세 산출세액이 많이 나왔다 하더라고 직전 연도에 납부하였던 종부세액을 기준으로 상한율을 정해 놓은 것으로, 세부담상한율을 초과한 종부세 금액은 공제해 줍니다. 아래 표는 '21년 세부담상한율을 보여줍니다.

 

구분	세부담상한율
1주택자	150 %
조정대상역내 1주택 + 조정대상지역외 1주택	150 %
조정대상지역외 2주택	150 %
조정대상지역내 2주택	300 %
3주택 이상	300 %

 

5. 참고사이트

1) 종합부동산세(종부세) 계산기

ezb.co.kr/calculator/taxes/real-estate

종합부동산세 계산 - 부동산계산기